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                                                  全過程工程咨詢,這些知識你應該知道!

                                                  時間:2021-01-12
                                                  1、項目法人與建設單位有什么區別?

                                                  ?1)概念不同。
                                                  ? ? 項目法人是依據《中華人民共和國公司法》而成立的從事項目開發的有限責任公司和股份有限公司。項目法人不是出資人,項目法人是項目建設的責任主體,依法對所開發的項目負有項目的策劃、資金籌措、建設實施、生產經營、債務償還和資本的保值增值等責任,并享有相應的權利。
                                                  ? ? ?建設單位是指建筑工程的投資方,對該工程擁有所有權和建設權,也稱為業主單位或項目業主,是指建設工程項目的投資主體或投資者,也是建設項目管理的主體,主要履行提出建設規劃、提供建設用地和建設資金的責任。但也有例外,如:A公司承建某橋梁工程,施工過程中影響到B公司所有的構筑物,需對其進行改造、加固,經B公司同意后,委托C公司建設。此時,A公司為出資方,C公司為建設單位,產權方和業主是B公司。

                                                  2)概念使用的范圍不同。
                                                  ? ? 建設單位一般存在于項目建設全過程,是對全過程負責的組織。項目法人是按照國家工程項目“四制”(項目法人制、項目監理制、項目招投標制和項目合同管理制)的管理規定,對工程項目建設承擔法定責任的法人,包括企業法人、機關法人、事業(單位)法人和社(會)團(體)法人。建設單位與項目法人多數情況為同一組織。

                                                  項目法人實行董事會領導下的總經理負責制,并對項目主管單位負責。要求工程建設要形成一套由項目法人承擔相應責任的制度,并在制度的約束下,對工程建設實施全面的管理;工程項目建設必須有明確的項目法人,項目法人在工程實施中享有法律授予的權利。同時,也應當擔負起相應的義務;項目法人依法律、法規和相關規定承擔法律責任,如有違法違規行為將依法受到追究。

                                                  2、控制性詳細規劃的控制指標包括哪些內容?

                                                  控制性詳細規劃的核心是定性、定量、定位和定界,因此,建立定性、定量的指標體系是控制性詳細規劃的關鍵。目前進行的有關控制性詳細規劃研究與實踐,都把控制性詳細規劃的控制指標的確立放在重要的地位。

                                                  1、控制指標的內容構成
                                                   ?。?)地塊劃分
                                                    控制性詳細規劃的規劃范圍,應從城市的一個完整地域結構出發,其第一步是根據建設用地的區位、土地使用性質、土地出讓和房地產開發的要求,綜合空間環境結構設想及開發的可行性,劃分基本地塊,編排地塊號碼。在此基礎上,確定各地塊的用地面積和各項控制指標。

                                                  一般規定最小地塊面積和寬度、深度,防止過小尺度的開發活動。地塊邊界線要具備可識別性。地塊大小與用地特點有關,用地集中、性質單一的,地塊可大一點,用地零碎分散,地塊要小一點。地塊的大小還與開發建設的方式有關,統一開發,地塊劃分可大一點,多渠道開發的用地,地塊劃分小一點。一般而言劃分地塊應注意以下幾點:

                                                  ① 舊城區和沿街地段分塊宜小,新建居住區分塊宜大;
                                                   ?、?至少與一條道路相鄰;
                                                   ?、?用地性質盡量單純;
                                                   ?、?同類用地控制要求大致相同;
                                                   ?、?保護地段單獨劃出。

                                                  ? ? (2)土地使用性質及兼容范圍

                                                   確定城市土地使用性質,一般參照《中華人民共和國城市用地分類標準》(GBJ137-90)將土地劃分至小類。具體的類別劃分與所在城市的規模、城市特征、所處區位等有關。一般的規律是大城市分類多、小城市分類少;老城區分類多、新開發區分類少;中心區分類多、邊緣區分類少等等。由于國標制定較早,有些分類已不適應使用要求,可結合實際要求研究控制性詳細規劃的用地分類,對它進行補充和發展。
                                                  土地的分類還應考慮土地使用性質的兼容,即以某一類土地使用性質為主,兼容其它性質,如在居住用地(R)中,可兼容小型的辦公用地(C)。近年來在實踐中出現了一些新的土地使用功能概念,以混合土地使用最為常見,它以某一類土地使用性質為主,與其它性質的土地相混合,如商住用地(C2/R)等。

                                                  確定適量的土地使用兼容范圍是控制性詳細規劃中的一項重要的內容。對建設用地的使用性質規定過死或彈性過大,均可能導致城市規劃與城市社會、經濟發展的不協調,不能適應城市發展的可變性和多樣性。合理的兼容規定既體現規劃的彈性,為建設發展和管理實施留有余地,同時又保證城市的有機、有序地發展。

                                                  (3)土地使用強度
                                                   ?、?容積率:也稱建筑面積密度或樓板面積率(Floor Area Ratio,縮寫FAR),即規劃地塊內各類建筑總面積與地塊面積之比。容積率反映了整個建筑物的體量,構成了土地使用強度的最主要因素,因此對容積率的控制為土地管理的最重要的內容之一。

                                                  ② 建筑密度:即規劃地塊內各類建筑基底占地面積與地塊面積之比,用百分率表示。建筑密度的大小與環境質量有著密切的關系。

                                                  ③ 人口密度:即規劃地塊內部每公頃用地的居住人口數??刂菩栽敿氁巹潙獙σ巹澋貐^的人口的上、下限均作控制。

                                                  ④ 建筑控制高度:即由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離。一般有兩種控制方式,一是絕對高度控制,如規定在一定的區域內新建筑物不準超過某一標志性建筑物;二是相對高度控制,如紐約的“日照后退曲線法”和“遮天率曲面法”,以及香港、臺灣的建筑高度與街道寬度控制法等。

                                                  ⑤ 建筑后退:包括后退紅線和后退建筑基地界限。建筑后退紅線即建筑最外邊線后退道路紅線的距離,應根據建筑使用性質和所面臨的道路等級而定。當建設用地劃分較小,其間又沒有道路分隔時,應根據具體情況,提出后退建設用地邊界的要求,一般至少應滿足消防通道的要求。

                                                  (4)道路及其設施
                                                    此項控制內容一般包括支路及以上道路的紅線位置、斷面、坡度、重要控制點坐標和標高等的確定;對社會停車場(庫)、配建停車場(庫)進行定位、定量和定界的控制;允許設置機動車和行人出入口的方向和位置的控制等。

                                                  ?(5)城市環境景觀
                                                    這方面控制較多地運用綠地面積、綠地率、綠化覆蓋率等指標。綠地率指規劃地塊內各類綠地面積的總和占規劃地塊面積的比率。此項控制的目的是為了保證集中綠地面積,推動多種形式的綠化。

                                                  此外,還可以對其它設施提出控制要求。其它設施包括:居住區服務設施 (中小學、托幼、居住區級公建),環衛設施 (垃圾轉運站、公共廁所),電力設施 (配電站,配電所),電信設施(電話局、郵政局),燃氣設施 (煤氣調壓站)等。對一些特殊的地區,還可增加一些控制指標。如工業區的煙霧、噪聲、粉塵、異味等控制要求等。

                                                   2、控制指標的確定來源
                                                   ?。?)確定的原則
                                                    控制性詳細規劃控制指標的確定必須依據規劃用地的區位及環境條件,注重提高土地使用的效率,綜合平衡經濟、社會和環境效益,具體應遵循以下原則:
                                                   ?、?符合國家、省、市各級規劃與建設相關法規的要求,符合總體規劃、分區規劃的控制要求。
                                                   ?、?綜合考慮城市整體或地區全局的情況,力求總體平衡。
                                                   ?、?力求優化城市用地結構
                                                   ?、?控制要求要體現不同對象的特點。
                                                   ?、?充分考慮土地價值及開發的經濟效益。
                                                   ?。?)控制指標的確定
                                                    確定控制指標通常有以下幾種方法:
                                                   ?、?環境容量推算法:根據現狀居住條件、道路交通設施、市政設施、公共服務設施等,預測規劃期末的容量,據此確定各項指標。該方法比較嚴謹,但涉及面廣、參數眾多,資料的收集和整理也相當復雜。
                                                   ?、?人口推算法:根據城市總體或分區規劃提出的人口和用地的要求,以規劃期限內的人均居住用地與建筑面積來計算。
                                                   ?、?典型實驗法:選擇有代表性的地塊,甚至是全部規劃地區,進行實驗性的形態空間規劃,由此反算出各項指標。這種方法簡單易行,是目前采用較多的方法。
                                                   ?、?經驗推算法:根據以往舊城和新區開發的經驗,歸納出所需指標的數值。

                                                  3、政府投資建設項目具有哪些特點?
                                                  ? ? 由于政府投資項目是以政府財政基本建設資金為投資主體的項目,所以它具 有與一般投資項目不同的特點。從理論上分析,政府投資項目應該是為社會提供公共產品,即主要提供非盈利的為社會大眾所需的項目,但也可能會包括一些雖盈利,卻難以收回投資或投資回收期較長的基礎設施項目。在近期,政府投資項目也可能會因國家發展高新技術產業,迎接知識經濟挑戰的產業政策而涉足部分高風險、高收益的高新技術產業等。政府投資項目的主要特點是:

                                                  ? ?1)政府投資項目大多數是為社會發展服務、非盈利的公益性項目。
                                                  ? ? 這是由政府投資項目的性質所決定的,這種性質就是非盈利性。因為在市場 經濟體制下,一般經濟組織的投資活動都追求自身利益的******化,所以除政府財 政基本建設資金以外的投資都會追求高收益的回報,而對非盈利、難以盈利或投資回收期較長的項目則不會涉足,但這些非盈利、難以盈利或投資回收期較長的項目往往是國家或區域發展經濟必不可少的基礎設施,是關系到改善投資環境、改善人民生活、加強國防安全的設施,所以國家財政基本建設資金必須集中投資在這些公益性的基礎設施上。正是由于這個特點,在發展中國家,由于基礎設施短缺,所以政府投資項目所占比例相對發達國家較大。

                                                  2)超大型政府投資項目比一般項目投資大、風險大、影響面大。
                                                  ? ? ? ?這是由政府在國家公共利益中肩負重任的性質所決定的。有些投資大、風險 大的超大型政府投資項目,如果沒有政府資金的介入,任何其他投資都不可能承 受如此巨大的投資和風險。但是一旦項目決策上馬就將形成巨大的生產力,并影響著與該生產力相關的諸多產業、諸多部門,影響著區域經濟的發展與產業結構的再造,甚至影響到整個社會經濟的發展與人民生活質量的提高。所以這些工程項目必須通過政府投資。政府投資項目風險巨大。如果項目在工程建設中應用先進的科學技術和管理方法,其勞動生產率將成千成百倍的提高,特別是一些高新技術的應用將給項目帶來巨大的附加價值;如果項目決策正確合理、方案先進可行,將不僅僅是取得巨大的社會經濟效益,還將為公眾創造方便、舒適和安逸的生活環境。但如果項目決策不科學,事先沒有充分考慮各種風險因素,從而導致項目失敗,那么帶給國家或地區的將不是巨大的生產力和社會經濟效益,而將是沉重的財政負擔、資源環境的破壞污染,甚至是整個生態系統的嚴重失衡、人類生存環境的毀滅。所以,政府投資項目必須進行全過程的決策風險管理。

                                                  ? ? ? ?3)政府投資項目具有比一般項目更嚴格的管理程序。
                                                  ? ? ? 各國政府出于在納稅人中樹立廉潔、高效的形象,保證政府投資項目的投資 效益,一般采取了更嚴格的管理程序。這主要表現在:要按照國家規定履行報批 手續,嚴格執行建設程序;嚴禁擠占、挪用政府投資;嚴禁搞邊勘探、邊設計、邊施工的“三邊”工程;財政部門要執行項目評審程序,以保障財政基本建設資金不被浪費??紤]到今后財政預算體制的改革,并參考國外發達國家對政府財政性基本建設資金的管理辦法,可以預見未來幾年內,國家會采取以下措施和制度嚴格管理政府投資項目:

                                                  (1)嚴格的立項審批制度
                                                  ? ? ?建立國家或地方政府投資項目儲備庫,執行嚴格的可行性研究審批制度,審批合格的儲備項目上升為年度執行項目,列入預算,報國家或地方人大專門委員會 批準;
                                                  ? ? ? (2)嚴格的政府采購制度
                                                  ? ? ? ?這種采購既包括大宗建設用機電設備或工程材料的采購,也包括對承建政府投資項目設計、施工、項目管理的采購。這種采購必須按照國際慣例和 WTO 的規定,實施無歧視、公開的競爭性招標方式;
                                                  ? ? ?(3)嚴格的項目評審程序
                                                  ? ? ?從項目可行性研究階段的估算,到設計、招標階段的概預算或標底以及施工過程的支付,竣工結算(決算),都要執行嚴格的財政評審制度;

                                                  (4)嚴格的項目管理制度
                                                  ? ? ? 政府投資項目若缺少投資約束機制,就很可能變為 “三超”工程,最后成為各方牟利的“投資無底洞”,為杜絕這一可能性真正發生,就要由政府有關部門組建類似盈利項目的項目法人;對本項目實行嚴格的項目管理,實施投資/成本、工期/進度、質量的三大控制,嚴格工程合同管理中的索賠與支付,嚴格項目竣工驗收以及結算;一旦項目發生超出人大專門委員會批準預算的事件,就要有合理的理由接受人大的質詢,由人大專門委員會決定是否追加預算,若沒有令人大專門委員會信服的理由,就應受到處分。?
                                                  ? ? ? 4)政府投資項目更容易受到社會各界輿論的關注??
                                                  由于政府投資項目大多涉及到社會公眾文化或生活的各個方面,又是花國家或地方財政的資金,從根本上說是納稅人的錢,所以涉及到社會公眾的切身利益, 理所當然地成為社會輿論的關注焦點。因此,政府投資項目也要注重公共關系工 作,要設立專門公共關系部門或人員負責與媒體的聯絡或直接與公眾對話,向社會直接、間接地報告政府投資項目的建設意義、施工進展、施工質量、建成后的 對公眾生活質量改善的具體情況。爭取輿論的支持,自覺接受公眾輿論的監督,是保證政府投資項目順利完成的重要保障。
                                                  ? ? ? (上述資料來源于網絡,僅供參考)



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